买房和租房到底哪个更划算？应该怎么选呢？
有人说如果租房子，钱都交出去那不就打水漂了吗？买房虽然贵，但最后好歹拥有一套房呀，那肯定得买房了。也有人说，一线城市房价这么高，肯定租房更划算。
今天哈咱们就从纯数学公式的角度来比一比。
大家注意一下，咱们讨论的是在你有条件买房的情况下，买房和租房哪个更划算？
**你要是连首付还没攒够呢？那你直接租就得了**。
假设你已经有实力买房了，那你应该怎么选呢？其实就是对比买房和租房这两种情况，30年之后你的回报。
## 一、计算租房买房的基本信息
假设我23年在东莞市中心找了套100㎡的三房高层房子，目前在链家平台显示，月租金大约4000元，房价约3万元/㎡。目前假设账户中有90万现金。
## 二、买房的回报
一套300万元的房子，我们首付3成，即首付90万元。向银行贷款7成，即210万元，目前贷款利率4.9%，贷款年限是30年。
那么按照【等额本息】的还款方式，在贷款利率不变情况下，每月需向银行还款1.11万元，我们30年内总需还贷款是401万元。最终这套房的投入成本是491万元。
那么30年之后还清贷款后，我们将会拥有什么呢？一套100㎡的高层商品房。
## 三、租房的回报
假设我们从买房变成租房，我们会省下一笔金额不小的首付，同时我们将每月需要还贷款的钱的一部分用来租房，剩下的钱用来投资。
### （1）计算租房的成本
目前该房子的月租金是0.4万元，按照年涨幅4%计算，第30年的月租金预计1.3万元，平均下来，每月预计支出租金0.8万元。30年租房成本288万元。
### （2）计算存款资金存定期的收益
将本来用于首付的90万元，转为存银行定期获取收益。
目前五年期定期存款利率为2.75%，投入90万元，30年后本息合计164万元。
### （3）计算剩余闲钱的定投收益
原本每月要还贷款的1.11万元，0.8万元用于租房，剩余0.31万元用于每月定投。
利用**基金定投收益计算公式：M=a(1+x)\[-1+(1+x)^n\]/x**
其中，**M：预期收益；a：每期定投金额；x：一期收益率；n：定投期数(公式中为n次方)**
年收益率设置为3%。最终30年后收益有185万元。
那么30年后，使用【租房+闲钱投资】的方式，总合计收益为349万元。
## 四、对比租房和买房的投资回报
要对比租房和买房的投资回报，其实就是对比，**房价的上涨率**和**投资组合的回报率**。
### （1）不同房价上涨率带来的房子增值
初始房价是3万元/㎡，假设**房价上涨率与国家GDP未来增长率**大致相同，
1、如果房价每年涨幅是1%，30年后房屋价值404万元。
2、如果房价每年涨幅是2%，30年后房屋价值543万元。
3、如果房价每年涨幅是3%，30年后房屋价值728万元。
有朋友说，这房子增值了这么多钱。可是，房屋的现金价值要能够卖出去才能够体现，但大部分二手房是比较难转手，大都需要折价卖出。
也有朋友会说，中国房产在过去30年增值12.9%，未来增值速率将会继续保持。
但可以认真思考下，**未来30年，房价还会以同样速率增长吗？如果继续上涨，会有什么影响**？
## （2）不同投资收益率带来的投资收益
以用于首付的90万元，和每月刨除租金后剩余的0.31万元的定投资金，去计算投资组合的收益情况。
1、假设定投收益率为5%，30年后的合计收益是427万元
2、假设定投收益率为8%，30年后的合计收益是626万元
这些都是能够快速变现的资产。
由此可见，如果我们从投资回报的角度来看，真正决定买房还是租房哪个更划算的，**是你个人预期房价的涨幅和你投资收益的回报率这两个的对比** **。**
假设预期未来房价还能以3%的速度上涨，那从经济角度来看，买房更划算了。
如果房价上升的速率放缓，那你就把买房子的钱用来付房租，剩下的钱用来投资，这样反而是个收益更高的选择。
## 五、对比买房和租房的优劣势
当然在现实生活中，买房可能会有很多额外的收益。比如有家的感觉，或者是你娶媳妇的必备条件等等。这些都是投资组合没有办法带给你。
当然租房有它的优势，最大优势就是它灵活，想换就换。
### （一）买房的优势
1、有套属于自己的房子，满足自己的占有欲，有归属感。
2、可以随意装修、买家具。
3、不用忍受房东催缴房租、搬家等。
4、孩子可以就近入托、入学。
5、将来可以出租、转让，当作家庭的保值资产。
### （二）买房的劣势
1、必须当房奴。
2、担心房子质量不过关，不能顺利交房和拿到房产证，小区环境、物管不符合自己期望。
3、担心房价下跌。
4、去外地就学、工作，房产处置很麻烦。
### （三）租房的优势
1、租房只需拎包入住，无论将来去哪里工作和生活，没有处置房产的麻烦。
2、不用担心能否拿上房产证。
3、可以随时炒掉房东。
4、省出的贷款，可以提高生活质量，或者存起来。
5、不担心房价下跌。
### （四）租房的劣势
1、没有归属感，不能随意装修、置办家电。
2、担心房东涨租、催租，提前毁约收房。
所以如果是你在现在的城市，**你会选择买房还是租房呢**？
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